Mutui: è davvero boom? I dubbi di Nomisma

di Rosaria Amato

I dati dell'Abi oggi hanno suscitato un certo entusiasmo: mutui in crescita dell'86% nei primi otto mesi di quest'anno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, l'ennesimo segnale di ripresa e stavolta sul mercato immobiliare, in declino da diversi anni dopo dieci anni di boom che hanno visto duplicare o anche triplicare i prezzi delle case. Però quella crescita eccezionale suscita qualche perplessità non solo da parte delle associazioni dei consumatori, che da settimane sostengono che si dà troppa enfasi ai segnali di ripresa dell'economia italiana, ma anche da Nomisma, istituto di studi che segue con particolare attenzione da sempre il mercato immobiliare.
Questo il ragionamento di Luca Dondi, direttore generale di Nomisma ed analista del mercato immobiliare: secondo l'Agenzia del Territorio nei primi sei mesi di quest'anno le vendite immobiliari sono cresciute del 2,85%, un incremento tutto sommato modesto. Dunque questa valanga di mutui immobiliari cosa ha finanziato? Probabilmente soprattutto le surroghe, che ormai sono ampiamente diffuse. Però l'Abi  precisa che l'incidenza delle surroghe sul totale dei nuovi finanziamenti è pari, nei primi 8 mesi del 2015, a circa il 29%. E dunque visto che si è passati da un erogato di 15,543 miliardi a 28,920 miliardi di euro (nei primi otto mesi però), Nomisma calcola che "il settore residenziale abbia beneficiato nel primo semestre del 2015 di risorse aggiuntive destinate a transazioni per oltre 5 miliardi di euro rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Un ammontare decisamente spropositato se paragonato al tutto sommato modesto incremento delle transazioni registrato dall'Agenzia dell'Entrate". Vediamo: nei primi sei mesi dell'anno in Italia sono state vendute poco meno di 6.000 case in più rispetto allo scorso anno. Facciamo un calcolo molto alla carlona: 200.000 euro per casa (un prezzo che si addice in effetti molto più alle metropoli che ai piccoli centri), quindi significa 1,2 miliardi in più. In effetti molto meno dei 5 miliardi in questione, e inoltre la quota del mutuo di regola non supera l'80% dell'ammontare della casa.
Eppure una rilevazione analoga a quella dell'Abi, ma relativa esclusivamente ai mutui che passano dal proprio sito, viene pubblicata ogni mese da Mutuionline: secondo l'Osservatorio ad agosto la percentuale di mutui per sostituzione e surroga ammonta al 35,1%. Tutto sommato si tratta di una percentuale abbastanza in linea con quella rilevata dall'Abi. Però visto che l'aumento delle compravendite non è "in linea" con quello dei mutui, a questo punto le spiegazioni possibili sono due: è aumentata la quota del corrispettivo del pagamento sostenuta dal mutuo, è aumentata la quota di compravendite finanziate da un mutuo. Ma neanche queste ipotesi convincono Nomisma: "L'incidenza delle transazioni sostenute da mutuo dovrebbe infatti essere aumentata di quasi 20 punti, passando da poco più del 40% ad oltre il 60%, con tutte le conseguenze a livello di composizione tipologica e territoriale del compravenduto che un simile cambiamento dovrebbe aver comportato. In ultima analisi, una simile trasformazione appare davvero poco credibile".
"Non potendo al momento indicare con certezza le fonti di un sotto o sovra dimensionamento delle dinamiche, l'unico auspicio che ha senso formulare è che si giunga presto ad un livello di trasparenza maggiore, che non solo semplifichi la vita a chi si trova a dover analizzare i dati ma contribuisca a rendere il mercato e, di conseguenza il Paese, finalmente più credibile", conclude Dondi.
Nel mercato del lavoro, dopo mesi di scontri virtuali tra dati ministeriali, dell'Inps e dell'Istat, ci si sta orientando su una pubblicazione comune che includa tutti i dati di varie fonti, in modo che si completino (e non si scontrino) a vicenda. L'auspicio è che così possano offrire una visione coerente. Nel mercato immobiliare è un po' più difficile arrivare a una pubblicazione di questo tipo, perché le fonti sono diverse e molti dati arrivano da istituti privati, o dalle stesse agenzie immobiliari. Però forse vale la pena di provarci, almeno per quanto riguarda le fonti principali.

rassegna stampa: la Repubblica 29 settembre 2015
http://amato.blogautore.repubblica.it/2015/09/29/mutui-e-davvero-boom-i-dubbi-di-nomisma/